Мало кто в состоянии купить квартиру на свои собственные сбережения. Чаще всего при покупке жилья приходится обращаться в банк. В этот момент многие не думают о том, что в какой-то момент перед ними встанет необходимость продать ипотечное жильё. Причин для продажи купленной в ипотеку недвижимости может быть много. Заёмщик может потерять работу или трудоспособность, может появиться необходимость в смене места жительства и переезде не только в другой район города, но даже и в другой регион страны. Крепкая семья может потерять свою прочность, и в связи с расторжением брака бывшие уже супруги могут договориться и разменять свою ипотечную квартиру на две, но уже поменьше площадью.

Продажа ипотечной квартиры

Иногда повод для продажи такого жилья может быть вполне приятным. Например, приобретенная в ипотеку квартира оказалась маловата для нужд семьи, и было принято решение о покупке в кредит большего по площади жилья. В этом случае первую квартиру необходимо будет продать. Что будет необходимо в такой ситуации предпринять заёмщику?

Начать нужно будет с поиска покупателя на квартиру. Сделать это может как сам держатель ипотечного кредита, так и риэлтор, к помощи которого прибегнет заёмщик. Деньги, вырученные от продажи ипотечного жилья, можно будет потратить как на приобретение новой недвижимости, так и на первоначальный взнос по очередному ипотечному кредиту. В такой ситуации необходимо будет заключить по этой ипотеке и новый договор.

Если заёмщиком была утеряна работа, и в связи с изменением финансового положения исчезла возможность исполнять кредитные обязательства, то квартиру также придётся продать. Начать тоже придётся с поиска покупателя и передачи ему обязательств по кредитному договору. Передача прав владения квартирой, как и самим ипотечным займом, может происходить исключительно с согласия на это кредитной организации. Новый владелец квартиры будет обязан погашать ипотеку в соответствии с утвержденным графиком ежемесячных взносов.

В случае если новый владелец квартиры не обладает достаточной суммой денег, то кредитор может предоставить ему новую ипотеку. В любом случае, покупатель для получения ипотечного кредита обязан подтвердить свою платежеспособность кредитору. Ипотека может быть выдана при наличии поручительства или залога, в качестве которого будет выступать и сама приобретаемая в ипотеку недвижимость, и жильё, которым уже владеет покупатель. Анализировать платежеспособность потенциального клиента банки могут довольно долго – несколько месяцев вполне обычный срок для этой процедуры.

Отчуждение имущества у банка

Если заёмщик не может оплачивать ипотеку самостоятельно, банк сам может принять решение о необходимости продать ипотечную квартиру. Насколько долго затянется этот процесс, зависит от того, насколько своевременно кредитор сможет получить выплаты по конкретному займу. Если покупателя найти в течение длительного периода времени не удаётся, то банк-кредитор имеет полное право предложить в качестве покупателя по сделке перепродажи жилья уже одного из своих партнёров.

Разумеется, стоимость квартиры в этом случае будет существенно ниже рыночной. Квартира, будучи предоставленной в качестве залога, является фактически имуществом банка-кредитора. И банк может предложить заёмщику погасить его задолженность вырученными от продажи жилья средствами. Естественно, банка волнует скорость возврата выданных по ипотеке средств, поэтому рассчитывать на то, что кредитор будет ждать улучшения ситуации на рынке недвижимости и роста цен на жильё – не стоит. В любом случае, сделка продажи обязательно будет происходить при участии и под контролем представителя банка.

Иногда в залоговом листе прописывается пункт о невозможности отчуждения квартиры, что приобретена по ипотеке, в пользу третьего лица. В этом случае процедура продажи жилья для заёмщика будет более сложной. На него также лягут дополнительные расходы по оплате услуг оценщиков и страховщиков. Но результат вполне способен удовлетворить все стороны этого процесса: банк получит свои деньги, покупатель – квартиру, а заёмщик – избавится от долга и обретёт кристально чистую кредитную историю.