2 Апрель, 2015 | 18:01   2 397

Доступность жилья в России

Доступность жилья в россии

Проблема доступности жилья в России является одной из основных проблем социально-экономических развития. Низкие доходы населения сильно препятствуют решению данной проблемы, а в свете беспрецедентной девальвации рубля в конце 2014 года еще более усугубили сложившуюся ситуацию.

Основным источником средств, направляемых на приобретение жилой недвижимости, становятся накопления граждан и возможность получить ипотечный кредит в банке или финансовой компании.

Доступность жилья серьезно влияет на многие показатели, начиная с демографических показателей, заканчивая желанием жить в своей стране.

Возможность

Главным показателем возможностей населения приобрести ту или иную жилую площадь является коэффициент доступности жилья. Данный коэффициент рассчитывается на основе сопоставления доходов конкретной среднестатистической семьи с ценами на недвижимость, сложившимися на рынке недвижимости данного региона. Данный коэффициент определяет необходимое количество лет для среднестатистической семьи, чтобы она смогла приобрести жилье.

Цифры

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилой площади в России на конец июля 2014 года составила 34 350  рублей. Средняя зарплата в России по данным Федеральной службы государственной статистики на сентябрь 2014 г. составила 31 071 рубль. На основе этих данных можно произвести необходимые расчеты.

Стоимость квартиры в России = 54 кв. м. * 34 350 рублей = 1 854 900 рублей.

Средний годовой доход семьи в России = 31 071 рублей * 2 человека * 12 месяцев = 745 704 рублей.

Необходимое число лет работы = 1 854 900 / 745 704 = 2,48 лет.

Т.е. среднестатистической семье в России необходимо два с половиной года для приобретения двухкомнатной (или однокомнатной) квартиры площадью 54 кв. м. и это все без учета необходимых расходов на питание, услуги, образование и т.д. Также следует отметить, что квартира площадью 54 кв. м. является далеко не пределом мечтаний для семьи из трех человек. Нет, конечно, данная квартира снимает проблему жилья для данной семьи, но насколько она будет комфортабельной остается вопросом. Также следует учитывать, что 34350 рублей за квадратный метр жилья используемые в расчетах также можно считать не окончательными, так как 54 кв. м. это 1-ая или максимум 2-ая квартира, которые, в России, всегда были дороже (имеется в виду за 1 кв. м.) чем 3-ые квартиры. Да и местоположение, где находится данная жилплощадь, сильно влияет на конечную цену квадратного метра.

Вроде бы не плохо и не долго. Но на самом деле в реальности все не так. Рассчитаем, доступность жилья скажем в столице, куда стремится вся страна с учетом минимальной потребительской корзиной и семьей из 3-х человек, с учетом того, что оба супруга работают.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилой площади в Москве на конец июля 2014 года составила 174 500  рублей. Средняя зарплата в Москве в 2014 г. составила 59 650 рублей. На основе этих данных можно произвести необходимые расчеты.

Стоимость квартиры в Москве = 54 кв. м. * 174 500 рублей = 9 423 000 рублей.

Средний годовой доход семьи в Москве = 59 650 рублей * 2 человека * 12 месяцев = 1 431 600 рублей – подоходный налог (13 %) = 1 245 492 рублей.

Величина прожиточного минимума в Москве 12 171 рубль (попробуйте на эти деньги реально прожить в Москве). Итого 12 171 рублей * 3 человека * 12 месяцев = 438 156 рублей. Сюда нужно добавить ежемесячную аренду квартиры в Москве (31 500 рублей в месяц за однокомнатную, с учетом 12 месяцев сумма аренды составит 378 000 рублей).

Итого чистый семейный доход за год = 1 245 492 — 438 156 — 378 000 = 429 336 рублей.

Необходимое число лет работы = 9 423 000 / 429 336 = 21,94 лет.

Как говорится, комментарии тут излишни.

Поэтому решением проблемы доступности жилья в России может выступить ипотека, а если быть точнее, то ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитованиеИпотечное кредитование

Ипотечное кредитование имеет массу преимуществ, как для заемщика, так и для кредитора. Для заемщика, это, прежде всего, возможность жить в новой квартире при наличии только части суммы от необходимой инвестиции, в то же время недвижимость постоянно растет в цене и при погашении долга перед кредитором владелец недвижимости обладает активом с высокой стоимостью. Для кредитора преимущества ипотечного кредитования состоят в том, что его требования обеспечены недвижимым имуществом, соответственно, снижается кредитный риск и кредиты выдаются на долгосрочной основе, позволяя банку планировать свою финансовую деятельность.

В России ипотечное кредитование сталкивается со множеством препятствий и проблем, основные из которых:

—  низкие доходы населения;
—  качество строительства нового жилья достаточно низкое;
— наличие большого числа строительных компаний с низкой репутацией на рынке (стоит заметить, что финансовый кризис значительно подкорректировал их количество);
— нежелание жить в долг – как одной из черт менталитета, корни которого уходят глубоко в прошлое.

Список документовДокументы, необходимые для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита включают достаточно широкий список, который иногда отпугивает потенциальных клиентов:

— заявление на получение кредита;
— паспорт;
— подтверждение о заработной плате за последние 12 месяцев;
— копия трудовой книжки;
— документ, подтверждающий собственность на недвижимость;
— документ об оценки недвижимости (которая будет сдана под залог);
— справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед различными бюджетами;
—  и другие документы по требованию коммерческого банка.

Отметим то, что ипотечные программы, используемые банками России примерно похожи. Сроки ипотечного кредитования 5 до 30 лет. Процентная ставка по ипотечным кредитам от 9 до 20 % годовых. В банках, которые кредитуют покупку недвижимости на более короткие сроки, ставка может достигать и более 20% годовых.

Кроме того, банки используют дополнительные взыскания в виде комиссионных  при выдаче кредита, размер которых варьирует от 1% до 2%, а также других комиссионных выплат за администрирование кредита, за резервирование ресурсов по ипотечному кредиту, за пролонгацию кредитного договора, за изменение условий договора между кредитором и заемщиком, за досрочное погашение ипотечного кредита и за аннулирование кредита. Таким образом, процентная ставка по договору между коммерческим банком и заемщиком не ограничивается только процентной ставкой по кредиту, а включает в себя иногда целую систему комиссионных выплат, которые значительно увеличивают эффективную ставку по ипотечному кредиту. Поэтому потенциальные заемщики должны быть очень внимательны при заключении кредитного договора и учитывать все будущие издержки по обслуживанию данного кредита.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются высокие процентные ставки. Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют до 10% годовых. В России такую ставку по ипотечным кредитам достигнуть в сложившихся условиях высокой инфляции очень сложно, так как коммерческие банки работают на привлеченных ресурсах (то есть привлекают депозиты) и они должны заинтересовывать вкладчиков привлекательной процентной ставкой, что ведет к удорожанию ипотечных кредитов. Получается замкнутый круг.

Руслан Батищев

доцент кафедры «Банки и Банковская деятельность»

Родился 5 марта 1978 года.

1995 – 2000 – Экономическая Академия Республики Молдова (специальность «Финансы и страхование»)

2000 – преподаватель кафедры «Банки и Банковская деятельность»

2001 – 2005 – Аспирантура по специальности «Финансы; деньги; кредит»

2006 – кандидат экономических наук

2006 – старший преподаватель кафедры «Банки и Банковская деятельность»

2011 – доцент кафедры «Банки и Банковская деятельность»

Автор курсов лекций по дисциплинам:

2006 – Техника биржевых операций

2006 – Банковское кредитование

2006 – Фондовая биржа

2008 – Основы банковской деятельности

2008 – Банковский менеджмент

2011 – Банковский маркетинг

×
Рекоммендуем посмотреть
Яндекс.Метрика